La Generalitat de Catalunya ha introducido, a través del Decreto Ley 2/2025 de 25 de febrero, una importante novedad en materia urbanística: la creación de la Licencia Básica de obras con resolución en 1 mes.
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Esta medida forma parte de un paquete de urgencia en vivienda y urbanismo destinado a agilizar la promoción de vivienda protegida.
A continuación, explicamos en detalle en qué consiste esta licencia básica, cuáles son sus ventajas, los retos que plantea y cómo impactará a los distintos colectivos implicados (promotores, técnicos y administraciones locales), apoyándonos en opiniones de expertos y fuentes especializadas.
¿Qué es la Licencia Básica de 1 mes y qué cambia respecto al sistema anterior?
La Licencia Básica –también denominada “licencia básica previa”– es una nueva modalidad de permiso urbanístico que permite iniciar ciertas obras antes de obtener la licencia urbanística definitiva. Está pensada específicamente para proyectos de obra nueva, de sustitución o rehabilitación destinados a la construcción de vivienda de protección pública (vivienda protegida).
Su finalidad es acortar drásticamente los plazos: la administración debe resolver sobre esta licencia básica en un máximo de un mes desde su solicitud.
En la práctica, obtener la licencia básica habilita al solicitante a comenzar las obras amparadas por dicha licencia sin esperar a la licencia urbanística completa. Es decir, se podrán ejecutar los trabajos iniciales del proyecto (por ejemplo, movimiento de tierras, cimentaciones y estructura básica) con solo un proyecto básico aprobado, sin necesidad de tener aún el proyecto ejecutivo visado ni la licencia de obra definitiva. Los trámites restantes (presentación del proyecto ejecutivo detallado, obtención de informes sectoriales, etc.) seguirán su curso en paralelo a la construcción inicial, hasta lograr la licencia urbanística completa posteriormente.
Esta dinámica supone un cambio radical respecto al sistema anterior. Tradicionalmente, para iniciar obras de edificación era obligatorio obtener previamente la licencia municipal de obra mayor (licencia urbanística), un proceso que en la práctica suele dilatarse muchos meses e incluso más de un año en numerosos municipios. De hecho, el sector denunciaba que en Cataluña “cuesta más tiempo obtener el permiso que levantar el edificio”. La ley marcaba teóricamente 3 meses de plazo para resolver licencias, pero la realidad eran esperas de 12, 18 o más meses en muchos casos (por ejemplo, 19 meses de media en Sant Cugat del Vallès). Con la nueva licencia básica, en un mes se podría tener luz verde parcial para empezar las obras, reduciendo drásticamente la espera inicial.
Cabe destacar que la Licencia Básica no sustituye la licencia definitiva, sino que la fractura en dos fases:
- Fase 1: Solicitud de licencia básica (adjuntando al menos un proyecto básico). El ayuntamiento revisa los parámetros urbanísticos fundamentales (uso del suelo, edificabilidad, volumetría, alineaciones, etc.) y debe resolver en ≤1 mes. Si se concede, el promotor ya puede arrancar la obra básica.
- Fase 2: Tramitación de la licencia urbanística completa en paralelo a la ejecución inicial. Debe incluir el proyecto ejecutivo de detalle y cumplir todos los parámetros y autorizaciones pendientes. La norma establece que la licencia definitiva ha de resolverse en un plazo máximo de 1 mes a partir de la concesión de la básica. En teoría, esto supone que en aproximadamente 2 meses desde la solicitud inicial debería estar todo concedido, aunque en la práctica dependerá de la agilidad municipal y de la complexión del proyecto ejecutivo.
Un aspecto crucial es que el inicio de obra con licencia básica se hace bajo responsabilidad solidaria del promotor, la constructora y la dirección facultativa (arquitectos y técnicos de la obra). Todos ellos deben firmar una declaración responsable asumiendo que las obras que ejecuten cumplen la normativa urbanística vigente y se adecúan al proyecto presentado. Si posteriormente, al tramitar la licencia completa, surgiera alguna objeción o incumplimiento, responden solidariamente de esas irregularidades. En caso extremo de que la licencia urbanística definitiva fuera denegada, la construcción ya ejecutada no podrá obtener uso ni funcionamiento y se deberán tomar medidas para restablecer la legalidad, incluyendo sanciones o incluso desmontar lo construido si fuera necesario. Esto subraya que la licencia básica no garantiza la aprobación final, sino que adelanta la posibilidad de construir asumiendo riesgos controlados.
En síntesis, la Licencia Básica de 1 mes permite ganar tiempo iniciando antes las obras de viviendas protegidas, confiando en que el proyecto acabará siendo viable urbanísticamente. Es una figura restringida a promociones de vivienda pública o social (no aplicable, por ahora, a proyectos residenciales ordinarios ni otros usos). Su aparición responde a la urgencia de acelerar la construcción de vivienda asequible en Catalunya, introduciendo más flexibilidad en unos procedimientos que hasta ahora eran considerados demasiado lentos y burocráticos.
Ventajas: trámites más ágiles, menos espera y mayor impulso a la vivienda protegida
La principal ventaja de la nueva licencia básica es acortar enormemente los plazos administrativos para iniciar la construcción. Pasar de esperar cerca de un año por una licencia de obra mayor a tan solo un mes para la licencia básica supone un cambio cuantitativo muy significativo. Desde el Govern se calcula que esta medida podría ahorrar hasta 10 meses en los trámites de licencia de cada promoción. En otras palabras, permitirá que las obras arranquen mientras aún se tramitan detalles, “agilizando al máximo la promoción de vivienda protegida”.
Este recorte de tiempos tendría un impacto muy positivo en el desarrollo de las promociones de vivienda protegida:
- Reducción de tiempos muertos y costes financieros: Al empezar antes la obra, se reducen los meses en que el promotor está pagando gastos financieros, impuestos o costes de oportunidad sin poder construir. Los retrasos administrativos prolongados encarecían los proyectos; por ejemplo, estudios en la Comunidad de Madrid mostraron que un año de retraso en licencias podía añadir unos 28.000 € de coste financiero por vivienda, repercutido luego en el precio final. Agilizar licencias abarata estos costes, haciendo la vivienda más asequible.
- Aceleración de la entrega de viviendas sociales: El objetivo político tras la medida es aumentar rápidamente la oferta de alquiler asequible. Actualmente se estimaba que podían transcurrir 8 años desde que se aprueba un proyecto hasta entregar las llaves en una promoción de vivienda pública; con esta y otras acciones se quiere reducir a la mitad ese periodo. Licencias más rápidas significan obras terminadas antes y, por tanto, familias accediendo antes a las nuevas viviendas.
- Mayor seguridad para promotores sociales y cooperativas: Aunque pueda sonar contraintuitivo asumir obras sin licencia definitiva, el hecho de contar con una licencia básica oficial otorga un marco jurídico claro para empezar. Es una “licencia exprés” legitimada por la administración, no una obra clandestina. Esto proporciona cierta seguridad jurídica inicial que antes no existía, lo cual puede animar a promotores públicos, cooperativas de vivienda y entidades sin ánimo de lucro a emprender proyectos sabiendo que la administración está facilitando el proceso desde el inicio.
- Impulso a la construcción de vivienda protegida en el sector privado: La medida no solo beneficia a administraciones; también promotores privados que construyan vivienda protegida (por obligación urbanística o por convenios) podrán aprovecharla. Al agilizar trámites, puede mejorar la rentabilidad y el interés de estos proyectos. De hecho, la Generalitat acompaña la licencia básica con otras ayudas: ha creado líneas de crédito específicas (500 M€ vía ICF) y subvenciones para hacer viables las promociones de alquiler social. En conjunto, se intenta atraer capital privado hacia la vivienda asequible mediante menos burocracia y más incentivos económicos.
- Descongestión parcial de las administraciones: Paradójicamente, dar licencias más rápido también podría aliviar la carga burocrática a largo plazo. Si bien a corto las administraciones locales tendrán más presión (ver más adelante), en conjunto el flujo podría agilizarse: al separar la aprobación en fases, ciertas revisiones menores pueden hacerse con más calma durante la obra, evitando que todo se acumule antes de empezar. Además, eliminar el “embudo” de expedientes atascados durante un año puede mejorar la planificación tanto municipal como de los constructores.
En definitiva, la Licencia Básica promete agilizar enormemente los trámites para un tipo de proyectos de alto interés social. Permitiendo comenzar obras en 1 mes, Catalunya se alinea con reclamaciones históricas del sector construcción, que pedía reducir la burocracia que atrasaba proyectos y encarecía la vivienda. Como resumió la consellera de Territori, “si hoy los ayuntamientos tardan cerca de un año en aprobar licencias urbanísticas, ahora se abre la puerta a una licencia exprés en un mes que contemple lo básico para arrancar los trabajos” (movimiento de tierras, cimientos, etc.) mientras se valoran los demás detalles. Esto ataca de frente el problema de los largos tiempos de espera, identificado unánimemente como un obstáculo para construir vivienda a la velocidad necesaria.
Inconvenientes y retos asociados a su implementación
Pese a sus ventajas, la implantación de la licencia básica de 1 mes conlleva riesgos y desafíos importantes que conviene tener en cuenta. Varios expertos y colectivos han señalado posibles inconvenientes o “lagunas” en la normativa que habrá que resolver:
1. Falta de claridad sobre el alcance de la licencia básica: La norma añade el apartado 3 ter al art. 188 de la ley urbanística catalana (TRLUC) para crear esta figura, pero no detalla con precisión qué parámetros se comprobarán en la licencia básica y cuáles quedarán pendientes para la licencia definitiva. En otras palabras, ¿qué parte del proyecto queda realmente aprobada con la licencia básica? Esta indefinición genera dudas técnicas: por ejemplo, si la licencia básica evalúa solo criterios urbanísticos generales (alineaciones, altura, uso, volumetría), ¿podría el ayuntamiento aplazar la revisión de aspectos importantes (estructuras, instalaciones, normativa técnica) hasta la licencia final? Los profesionales temen que no saber exactamente qué está validado podría llevar a malentendidos sobre qué obras exactas se pueden ejecutar con esa licencia parcial.
2. Variabilidad según cada municipio: El decreto ley remite la regulación detallada a las ordenanzas municipales, tanto en lo referente a la documentación a presentar para la licencia básica (se exige al menos un proyecto básico completo) como al procedimiento de otorgamiento/denegación. Esto implica que cada ayuntamiento podría establecer requisitos diferentes, lo que sumado a la falta de criterios comunes podría generar “inseguridad jurídica”. Un municipio podría, por ejemplo, limitar las obras autorizadas por la básica a la cimentación y estructura, mientras otro quizás permita también levantar cerramientos. Si un promotor opera en varias localidades, enfrentará reglamentaciones distintas. El Col·legi d’Arquitectes (COAC) advierte que las ordenanzas locales solo pueden regular procedimientos y documentos, no clarificar el fondo técnico de qué se ampara o no con la licencia básica. Por tanto, existe el reto de coordinar criterios a nivel catalán para que la figura se aplique de forma homogénea.
3. Silencio administrativo y plazos efectivos: La ley fija plazos muy ambiciosos (1 mes para la básica, 1 mes adicional para la definitiva) pero no explicita qué ocurre si la administración no resuelve en esos tiempos . En derecho administrativo, el silencio puede ser positivo (licencia concedida automáticamente) o negativo (entendido como denegación), según lo que disponga la norma. Aquí no se ha aclarado expresamente. Si el ayuntamiento no responde en un mes a la solicitud de licencia básica, ¿queda aprobada por silencio positivo o no? La inseguridad sobre esto es preocupante: un promotor podría asumir que sí y empezar obras, para luego encontrarse con problemas si la administración interpreta lo contrario. Lo mismo aplica a la licencia definitiva tras la básica. Una vacatio en la respuesta podría detener la obra en seco o, al revés, dejar en tierra de nadie una construcción en marcha. Será necesario que la Generalitat o las propias ordenanzas clarifiquen este punto para evitar lagunas.
4. Riesgo de denegación de la licencia definitiva: El caso más temido (aunque poco probable si el proyecto cumple la normativa) es que, tras haber iniciado la obra con la licencia básica, la licencia urbanística completa sea denegada. En tal situación, la ley es tajante: lo construido no podrá usarse ni entrar en funcionamiento, debiendo tomar medidas para restaurar la legalidad. Esto podría implicar deshacer obras realizadas, con el enorme coste económico que conlleva, además de posibles sanciones al promotor. Este riesgo siempre existirá en la medida que la licencia básica no garantiza al 100% la licencia final (solo anticipa parte del proceso). Por ello, los agentes que la utilicen deberán tener absoluta certeza de que el proyecto es viable y subsanará cualquier requisito pendiente. Aun así, factores externos (cambios normativos, informes sectoriales no favorables, etc.) podrían frustrar una licencia definitiva ya con obra iniciada. Es un escenario extremo, pero la mera posibilidad añade incertidumbre al proceso.
5. Responsabilidades y seguro de los técnicos: Como mencionamos, la norma impone una responsabilidad solidaria al promotor, constructor y técnico director en caso de irregularidades. Esto coloca a los arquitectos y aparejadores en una posición delicada. El COAC ha señalado que hacer al arquitecto corresponsable de eventuales ilegalidades (p. ej. que la obra no se ajuste al planeamiento) “puede generar un problema de cobertura del riesgo de la obra por parte de la compañía aseguradora de RC” (Responsabilidad Civil). Las pólizas de seguro de los técnicos podrían no cubrir actuaciones que finalmente resulten no autorizables, dejando al profesional expuesto. Este es un inconveniente serio: si los arquitectos perciben que su riesgo aumenta sin respaldo claro, podrían mostrarse reticentes a participar en proyectos con licencia básica a menos que tomen precauciones adicionales (p.ej., cláusulas en contratos, ampliación de coberturas). De nuevo, la clave sería dar certeza técnica en la fase básica para que arquitecto y promotor estén seguros de que obtendrán la licencia definitiva.
6. Dificultades en la financiación bancaria: Un problema señalado por asociaciones de promotores es el encaje de la licencia básica en la financiación de las obras. Habitualmente, para que un banco libere el préstamo promotor, exige que el proyecto tenga licencia de obra en vigor (como garantía de que la obra es legal y seguirá adelante). Si las entidades financieras no reconocen la licencia básica como equivalente a una licencia de obra “tradicional”, podrían no soltar los fondos hasta la obtención de la licencia completa, lo que contradice el objetivo de empezar antes las obras. Jorge Ginés, director general de la asociación de promotores ASPRIMA, lo resume así: “un promotor puede contar con la licencia básica para iniciar las obras y, sin embargo, si en la tasación (bancaria) se incluye como condicionante, no obtiene la financiación necesaria para iniciar las obras”. Es decir, si la licencia básica es vista solo como un paso previo y no como un permiso pleno, el banco podría condicionar el crédito a la licencia definitiva, bloqueando de facto el arranque temprano. Este es un reto muy práctico: lograr que el sector financiero y las tasadoras den validez a la licencia básica. En otras regiones ya se trabaja en ello –por ejemplo, Madrid incluyó la licencia básica en su ordenanza municipal de 2022, reconociéndola administrativamente tan válida como una licencia de obra tradicional, incluso para solicitar financiación bancaria. Será necesario un esfuerzo similar en Catalunya: quizás circulares del Banco de España o acuerdos con entidades para que la licencia básica se acepte como garantía suficiente. De lo contrario, muchos promotores optarían por no comenzar obras hasta tener la licencia final (porque no tendrían fondos para construir), diluyendo el impacto positivo de la medida.
7. Capacidad administrativa y sobrecarga inicial: Implementar este nuevo procedimiento supondrá un reto organizativo para los ayuntamientos. Tendrán que adaptar sus servicios de urbanismo para atender solicitudes de licencia básica en tiempo récord, sin descuidar la tramitación de las licencias ordinarias. En pleno contexto donde muchos consistorios van rezagados, podría generarse una sobrecarga a corto plazo. Dar respuesta en un mes exige posiblemente reforzar plantillas técnicas o simplificar procesos internos. El Govern ha indicado que fomentará la “simplificación administrativa, en colaboración con el ámbito municipal, para reducir a la mitad el tiempo necesario para tramitar permisos”, lo cual sugiere apoyo a los ayuntamientos (p. ej. mediante convenios con colegios profesionales para informes técnicos externos que agilicen las comprobaciones. Aun así, cada municipio deberá afrontar este cambio con sus medios. Existe el riesgo de que, sin recursos suficientes, algunos opten por ser conservadores en conceder licencias básicas o acumulen retrasos que contravengan los plazos legales, lo cual puede derivar en conflictos o expedientes complejos. En suma, la eficacia real de la licencia básica dependerá en buena medida de la capacidad de gestión local, que es muy dispar entre ciudades grandes y pequeños municipios.
En vista de lo anterior, queda claro que junto con las oportunidades que brinda la licencia básica vienen aparejados desafíos jurídicos y operativos. La Administración autonómica y los actores implicados deberán afinar la regulación e implementación (vía guías, reglamentos o incluso modificaciones posteriores) para solventar estas incertidumbres. A continuación, analizamos cómo incide esta nueva figura en cada colectivo clave del sector.
Impacto de la Licencia Básica en los promotores inmobiliarios
Para los promotores y constructores de vivienda (especialmente aquellos involucrados en vivienda protegida), la licencia básica de un mes supone en principio un aliciente importante:
- Obras antes, ingresos antes: Poder comenzar la obra varios meses antes de lo habitual acelera todo el ciclo del proyecto. En promociones de venta, significa que las viviendas estarán listas antes para escriturar y cobrar; en promociones de alquiler, que empezarán a generar rentas antes. Esta mejora del cash flow y la rotación puede hacer más atractiva la inversión en vivienda asequible, un sector que a menudo tiene márgenes ajustados.
- Reducción del coste financiero y de incertidumbre de mercado: Como se mencionó, cada mes de retraso con la obra parada supone gastos (intereses del préstamo, costes fijos, inflación en materiales) que merman la rentabilidad. Acortar esos plazos reduce el coste financiero, y además disminuye la exposición a cambios de ciclo económico. Un proyecto que se lanza hoy y termina en 18 meses está menos expuesto a variaciones del mercado que otro que, por trámites largos, quizá termine en 24-30 meses. En vivienda protegida, donde los precios y condiciones suelen estar tasados, controlar los costes de tiempo es crucial para la viabilidad.
- Cumplimiento de objetivos sociales con apoyo público: Muchos promotores privados participan en vivienda protegida dentro de obligaciones de planeamiento (cesión de % de viviendas a VPO, etc.) o por interés en licitaciones públicas. El hecho de que la Administración facilite y agilice estos proyectos es un mensaje positivo: se alinean incentivos públicos (subvenciones, créditos blandos) con reducción de trabas. Esto puede animar a más promotores a concurrir en programas de vivienda asequible al ver un entorno administrativo más amigable.
No obstante, no todos son ventajas para los promotores, pues también tienen que gestionar riesgos adicionales:
- Asunción de responsabilidad temprana: Al iniciar obras con solo un permiso parcial, el promotor asume la responsabilidad de que su proyecto conseguirá la licencia definitiva. Si por algún motivo esto no ocurre, él carga con las pérdidas y obligaciones de restitución. Aunque confíe en su proyecto, debe contemplar planes de contingencia (por ejemplo, reservar presupuesto para posibles ajustes de obra si la licencia final impone modificaciones). En el sistema antiguo, no comenzaba hasta tener certeza jurídica total; ahora empieza antes pero con un pequeño salto de fe reglado.
- Necesidad de mayor coordinación con técnicos y abogados: Dada la mayor complejidad legal, el promotor tendrá que trabajar estrechamente con sus arquitectos, aparejadores y asesores jurídicos para presentar expedientes impecables desde el inicio y seguir de cerca la tramitación paralela. Es previsible un mayor coste en honorarios profesionales al principio, ya que el proyecto básico deberá ser muy completo y quizás haya doble interacción con la Administración (para licencia básica y luego definitiva). Esto es un esfuerzo extra que se asume a cambio de ganar tiempo.
- Beneficio limitado a ciertos proyectos: Un punto importante es que la licencia básica solo aplica a vivienda de protección pública. Por tanto, promotores de vivienda libre (no protegida) o de otro tipo de edificaciones (oficinas, comercios, industria) no podrán acogerse a este procedimiento exprés. Algunos actores del sector privado podrían ver esto como una discriminación o una oportunidad perdida de extender la agilización a todo el mercado. Sin embargo, el enfoque de la Generalitat ha sido priorizar la agilidad donde más urge socialmente (la vivienda asequible). Queda abierta la discusión de si en el futuro se debería ampliar a más supuestos, algo que probablemente dependerá de los resultados que se obtengan y del consenso político.
- Condicionantes para la financiación bancaria: Este es quizás el aspecto crítico. Tradicionalmente, un promotor obtiene financiación en cuanto tiene licencia de obras. Ahora tendrá una licencia básica; si el banco la acepta, perfecto, podrá disponer del préstamo y empezar a construir. Pero si el banco exige la licencia definitiva, el promotor se verá en un impasse. Deberá buscar financiación puente o recursos propios para cubrir ese lapso. Las grandes empresas quizás tengan músculo financiero para anticipar fondos, pero promotores pequeños o cooperativas podrían encontrarse con dificultades de liquidez. Por ello, desde el sector se insistirá en trabajar con administraciones y entidades financieras para que la licencia básica sea considerada garantía suficiente para iniciar los desembolsos del crédito promotor.
En conclusión, para los promotores la licencia básica de 1 mes es una buena noticia que puede agilizar sus proyectos de vivienda protegida, mejorando la rentabilidad y reduciendo incertidumbres de plazo. No obstante, deberán gestionar con cuidado los riesgos asociados, especialmente asegurándose de la solidez legal y técnica de sus proyectos desde el minuto cero, y de tener alineada la financiación. Con estos recaudos, la figura puede ser muy beneficiosa para ellos, y por extensión para el objetivo de aumentar la oferta de vivienda social.
Impacto en arquitectos y técnicos: nueva forma de trabajar y más responsabilidad
Los arquitectos, aparejadores e ingenieros implicados en la redacción y dirección de proyectos también verán cambios importantes en su labor con la introducción de la licencia básica:
- Proyecto por fases: Tradicionalmente, muchos ayuntamientos exigían presentar el proyecto ejecutivo completo para otorgar la licencia de obra, o bien, aunque admitieran un proyecto básico inicial, condicionaban cualquier obra al posterior visado del ejecutivo. Con la nueva normativa, el proyecto básico cobra mayor protagonismo: debe estar bien desarrollado para conseguir la licencia básica, mientras que el proyecto ejecutivo podrá entregarse posteriormente. En la práctica, esto puede modificar la metodología de los estudios de arquitectura: podrían concentrar más recursos en la fase de proyecto básico (para dejar cerrados los temas urbanísticos y de diseño general) y luego detallar durante la obra. Se asemeja a la “licencia en dos fases”, un mecanismo que en otros lugares ya existía vía ordenanzas, pero ahora estandarizado para vivienda pública en Catalunya.
- Agilidad vs. calidad del proyecto: Un beneficio para los técnicos es que sus proyectos podrán materializarse antes, sin tantos meses de espera administrativa en los que a veces las normativas cambiaban o el proyecto quedaba “en el limbo”. Eso sí, deberán asegurarse de que el proyecto básico que presentan esté completamente alineado con la normativa para no tener sorpresas en la licencia definitiva. Cualquier corrección que les pida el ayuntamiento en la segunda fase podría implicar modificaciones sobre la obra iniciada, algo poco deseable. Por tanto, la exigencia de rigor desde el principio será mayor. Es previsible que los colegios profesionales, como el COAC, refuercen sus servicios de revisión y asesoría en fase de proyecto básico para ayudar a los colegiados a minimizar errores o incumplimientos.
- Mayor responsabilidad legal: Como ya se indicó, la ley hace al arquitecto director de obra solidariamente responsable junto al promotor de la conformidad de la obra con el planeamiento. Si bien los arquitectos siempre han tenido responsabilidad sobre sus proyectos, esta solidaridad explícita en fase tan temprana les añade presión. El COAC ha mostrado preocupación por cómo esto afecta a la cobertura de seguro de los arquitectos. Es posible que las aseguradoras ajusten sus pólizas, pidiendo quizás una prima mayor o excluyendo ciertos supuestos de la licencia básica, hasta que haya jurisprudencia o certeza de su funcionamiento. Los arquitectos, por tanto, pueden verse obligados a estar muy encima de la tramitación administrativa: no basta con entregar el proyecto y esperar, sino que conviene hacer seguimiento proactivo de que la licencia definitiva salga en plazo y sin condiciones gravosas, para no prolongar su exposición al riesgo.
- Dudas e interpretaciones técnicas: La comunidad técnica ya está analizando los vacíos de la norma. El COAC, en una nota informativa, plantea preguntas como: ¿Qué aspectos del proyecto va a revisar el ayuntamiento para dar la licencia básica? ¿Solo parámetros urbanísticos? ¿También aspectos constructivos básicos (p.ej. accesibilidad, código técnico en lo fundamental)? La ausencia de una lista clara de “contenidos verificados” deja a los técnicos en una situación incierta: podrían pensar que con el proyecto básico se aprueba la volumetría y poco más, pero luego toparse con que el ayuntamiento les objeta algo de la memoria técnica en la licencia final. Esta falta de claridad es un reto para su trabajo. Lo ideal sería que cada municipio, en sus ordenanzas, especifique hasta dónde llega la revisión en la fase básica, aunque la ley autonómica no lo haya detallado.
- Carga de trabajo repartida pero intensa: Con la licencia en dos fases, podría pensarse que el trabajo del arquitecto se reparte en el tiempo (parte antes, parte después). Sin embargo, los cortos plazos implicados pueden traducirse en doble carga concentrada. Es decir, tras obtener la licencia básica, habrá apenas semanas para entregar el proyecto ejecutivo y obtener la definitiva. El estudio de arquitectura tendrá que simultanear la supervisión de la obra en arranque (cimentación, estructura) con la elaboración de planos y documentos ejecutivos detallados para la licencia final. Esto requerirá buena planificación de equipos y podría tensionar los tiempos de proyecto. En algunos casos, tal vez las constructoras arranquen solo movimientos de tierra mientras esperan que el arquitecto complete el ejecutivo. En otros, se avanzará construcción y diseño a la vez. En cualquier caso, es un cambio en la dinámica tradicional que los técnicos deberán gestionar.
En balance, los arquitectos y técnicos seguramente valoran el esfuerzo de agilizar licencias (ellos mismos llevan años denunciando retrasos de hasta 7-12 meses de media en licencias que entorpecían su labor y la de sus clientes). Pero, como profesionales garantes de la seguridad y legalidad de las obras, reclaman certezas. Actualmente, el COAC “sigue analizando esta novedad legislativa” y probablemente emitirá guías o propuestas de mejora. Su objetivo será clarificar la aplicación para que los arquitectos puedan trabajar con tranquilidad dentro del nuevo marco, evitando quedar expuestos a lagunas legales o responsabilidades difusas. Si se logra ese entorno claro, la licencia básica podría convertirse en una herramienta beneficiosa también para los técnicos, permitiéndoles gestionar proyectos de manera más eficiente y con menos trabas burocráticas.
Impacto de la Licencia Básica en las administraciones locales (Ayuntamientos)
Las administraciones municipales son las encargadas de otorgar tanto las licencias básicas como las definitivas, por lo que el éxito de esta reforma depende en gran medida de ellas. Los ayuntamientos afrontan varias implicaciones:
- Adaptación normativa local: Cada municipio tendrá que aprobar ordenanzas o modificar las existentes para incorporar la figura de la licencia básica. En esas ordenanzas definirán qué documentos se requieren (mínimo un proyecto básico completo) y cómo será el procedimiento para concederla o denegarla. Este proceso normativo puede llevar tiempo y deberá coordinarse a la mayor brevedad, ya que la medida entró en vigor el 27/02/2025. Es de esperar que entidades como las Diputaciones o asociaciones municipalistas provean modelos de ordenanza para unificar criterios, dado que la disparidad podría ser problemática.
- Reorganización de los servicios de urbanismo: Otorgar una licencia de obra en 1 mes supone un desafío organizativo. Implica acelerar la revisión técnica-jurídica del proyecto básico, posiblemente creando equipos específicos o ventanillas rápidas para vivienda protegida. Algunos ayuntamientos grandes quizás creen unidades especializadas en tramitar licencias básicas exprés. Los más pequeños, con menos personal, podrían apoyarse en entidades colaboradoras (por ejemplo, colegios profesionales que emitan informes de idoneidad técnica) para cumplir los plazos. En cualquier caso, habrá un periodo de ajuste en el que los funcionarios deberán familiarizarse con el nuevo procedimiento y compaginarlo con el stock de expedientes ordinarios.
- Control y seguimiento paralelo: Con obras iniciándose antes de la licencia definitiva, los ayuntamientos deberán también reforzar la inspección y control urbanístico durante la ejecución. Si algo no va bien (p.ej. la obra se desvía del proyecto básico aprobado, o finalmente la licencia definitiva deniega alguna parte), el ayuntamiento tendrá que intervenir oportunamente. Esto demanda coordinación entre el departamento que tramita la licencia y el de disciplina urbanística. La situación es peculiar: la propia administración habrá autorizado empezar, pero aún podría tener que ordenar paralización o correcciones al darse la licencia final. Para evitar conflictos, muchos ayuntamientos quizá opten por una comunicación muy fluida con el promotor/arquitecto durante ese periodo intermedio, incluso emitiendo observaciones técnicas informales antes de la resolución final.
- Beneficio en objetivos de vivienda: Desde el punto de vista político y social, los municipios también salen beneficiados si la medida funciona. Muchos ayuntamientos tienen suelo público o planes de vivienda social que no avanzaban por trámites largos. Ahora, con la licencia básica, pueden ver despegar promociones en su localidad más rápidamente, contribuyendo a paliar la falta de vivienda asequible. De hecho, la Generalitat ya trabaja con las entidades municipalistas en una “reserva pública de solares” para vivienda social, y la licencia exprés complementará ese esfuerzo para que, una vez disponible el suelo, las obras arranquen cuanto antes. Así, los consistorios podrán cumplir más ágilmente con cuotas de vivienda protegida exigidas y responder mejor a la demanda habitacional urgente.
- Recursos y soporte autonómico: No obstante, no hay que olvidar la diversa capacidad técnica de los 947 municipios catalanes. Mientras Barcelona o L’Hospitalet tienen departamentos urbanísticos amplios (aunque saturados), otros municipios pequeños apenas cuentan con uno o dos técnicos. La Generalitat, consciente de ello, ha planteado su apoyo: además de la simplificación administrativa conjunta, probablemente invierta en modernizar la tramitación telemática, unificar plataformas de gestión de licencias o incluso destinar fondos para reforzar equipos locales. El Decreto Ley 2/2025 es una medida autonómica pero su implementación efectiva recae en los entes locales, por lo que es de esperar una colaboración estrecha para que salga adelante. Un riesgo es que, sin recursos adicionales, la exigencia de resolver en plazos tan breves pueda llevar a concesiones automáticas con escaso control, o al contrario, a negativas preventivas por temor a errores. Ambos extremos serían indeseables, de ahí la importancia del apoyo interadministrativo.
En resumen, las administraciones locales son pieza clave en esta reforma. De su agilidad y buena gestión dependerá que la licencia básica cumpla su promesa de rapidez. Los ayuntamientos deberán actualizar normas, optimizar procesos y garantizar el equilibrio entre celeridad y seguridad jurídica. Los próximos meses serán un periodo de aprendizaje e instalación de esta nueva mecánica administrativa en el día a día municipal.
Opiniones y análisis de expertos del sector sobre la Licencia Básica
La nueva Licencia Básica de 1 mes ha generado un amplio debate en el sector inmobiliario y urbanístico catalán. A continuación, recopilamos algunas opiniones y análisis relevantes de diferentes agentes, que aportan contexto y valoraciones sobre esta iniciativa:
- Visión del Govern (Generalitat): Las autoridades autonómicas promocionan la licencia básica como una medida imprescindible para agilizar la construcción de vivienda social. Sílvia Paneque, consellera de Territori, la ha descrito como una herramienta para “tramitar una licencia ‘exprés’ en un mes” que permita iniciar obras con lo básico mientras “se valoran los demás detalles”. En la presentación del plan de vivienda, el president Salvador Illa destacó esta licencia rápida como uno de los ejes estrella para alcanzar la meta de 50.000 nuevas viviendas protegidas antes de 2030. En esencia, desde el Govern se transmite un mensaje de urgencia y ambición, confiando en que la medida desbloqueará proyectos atascados y reducirá los plazos a la mitad.
- Perspectiva de los promotores inmobiliarios: Los desarrolladores privados han acogido positivamente cualquier simplificación burocrática, pero ponen el foco en los aspectos prácticos que deben pulirse. Jorge Ginés (director general de ASPRIMA) elogió la introducción de la licencia básica, pero subrayó la “absoluta contradicción” de que un promotor pueda tener este permiso y aún así no lograr financiación bancaria para iniciar la obra. ASPRIMA y otras asociaciones piden a las autoridades financieras que equiparen la licencia básica a la tradicional en sus protocolos. Destacan que en comunidades como Madrid ya se ha dado ese paso vía ordenanza, reconociendo la licencia básica como plenamente válida administrativamente y apta para solicitar créditos promotores. Esta uniformidad de criterio entre todos los actores (promotores, tasadores, bancos, administraciones) es, según Ginés, crucial para “salvar” la efectividad de la licencia básica. En resumen, los promotores ven con buenos ojos la reforma, pero advierten: “si no se alinea el tema financiero, la agilidad quedará coja”.
- Opinión de arquitectos y técnicos: El Colegio de Arquitectos de Catalunya (COAC) ha manifestado un apoyo moderado a la filosofía de agilización, combinado con preocupaciones técnicas. En una nota publicada poco después del decreto, el COAC expuso varias dudas sobre la aplicación de la licencia básica, como la indefinición de los parámetros a controlar en cada fase y la incertidumbre en caso de silencio administrativo. También hizo hincapié en la cuestión de la responsabilidad solidaria del arquitecto y cómo eso puede afectar a su seguro profesional. En palabras de la institución, la previsión de dejar construcciones “en suspenso” si se deniega la licencia final, “haciendo al arquitecto responsable solidario”, puede generar problemas de cobertura y debe aclararse. Con todo, el COAC está analizando la norma y dialogando con la administración para clarificar su aplicación y, presumiblemente, para unificar criterios entre municipios. Muchos arquitectos individualmente han expresado que celebran cualquier medida para acortar los infames retrasos de licencias, pero esperan que no se les convierta en chivos expiatorios de posibles fallos administrativos. La confianza de este colectivo dependerá de cómo se reglamente en detalle la licencia básica y de la seguridad jurídica que finalmente aporte.
- Análisis de juristas urbanísticos: Abogados especializados en derecho urbanístico resaltan el carácter inédito (en Catalunya) de esta licencia por fases dentro de una ley, aunque señalan que no es totalmente nuevo en España. Recuerdan antecedentes como la Ordenanza de Madrid 6/2022, que ya implantó una licencia básica similar, o las declaraciones responsables para obras menores que existen en muchas ciudades. Desde un punto de vista jurídico, valoran positivamente que el Decreto Ley 2/2025 eleve a rango legal esta figura, pues le da mayor seguridad que iniciativas locales aisladas. Sin embargo, advierten que habrá que armonizarla con la normativa estatal de suelo y edificación. También mencionan que la convalidación del decreto en el Parlament será un momento clave: podrían introducirse enmiendas o aclaraciones en el trámite legislativo. Por ahora, el decreto está vigente pero sujeto a convalidación (el Govern de Illa, en minoría, necesita apoyos para ratificarlo). Algunos grupos políticos han mostrado reservas en puntos de detalle, por lo que no se descarta algún ajuste antes de su formulación definitiva.
En conclusión, la Licencia Básica de 1 mes incluida en el Decreto Ley 2/2025 representa una apuesta decidida por parte de Catalunya para agilizar la construcción de vivienda protegida, atacando uno de los cuellos de botella tradicionales del sector: la lentitud en las licencias. Sus beneficios potenciales –reducir plazos, estimular proyectos y ofrecer más vivienda social en menos tiempo– son ampliamente reconocidos y aplaudidos por casi todos los actores. No obstante, como han señalado expertos de diversos ámbitos, el éxito de la medida dependerá de cómo se implemente en la práctica. Será necesario dotarla de garantías: criterios claros y homogéneos para su aplicación, coordinación entre administraciones, respaldo del sistema financiero y cobertura adecuada de las responsabilidades. Si se logra ese equilibrio, la licencia básica podría convertirse en un modelo de referencia para compaginar agilidad administrativa y rigor urbanístico, marcando el camino hacia trámites más eficientes sin sacrificar la seguridad jurídica ni la calidad de las edificaciones. Los próximos meses y años de aplicación servirán de prueba de fuego para esta innovadora herramienta legislativa en Catalunya, cuyos resultados serán seguidos de cerca tanto por quienes buscan una solución al problema de la vivienda como por otras regiones interesadas en modernizar sus procesos urbanísticos.
Fuentes: Decreto Ley 2/2025 (DOGC 26/02/2025), Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (nota 11/03/2025) (El Decret Llei 2/2025 introdueix la llicència bàsica prèvia en obres d’habitatge públic | COL·LEGI D’ARQUITECTES DE CATALUNYA) (El Decret Llei 2/2025 introdueix la llicència bàsica prèvia en obres d’habitatge públic | COL·LEGI D’ARQUITECTES DE CATALUNYA), declaraciones de S. Paneque (Consellera de Territori) (El plan estrella de Illa en vivienda social, al detalle: ayudas a promotores, licencias ‘exprés’ y 20.000 pisos para empezar), informe de ASPRIMA (Salvar a la licencia básica, por Jorge Ginés (Asprima) — idealista/news), cobertura en prensa especializada (ElDiario.es, Diari de Tarragona, El País) (El plan estrella de Illa en vivienda social, al detalle: ayudas a promotores, licencias ‘exprés’ y 20.000 pisos para empezar) (Catalunya financiará la entrada de pisos de segunda mano para jóvenes) (El Govern activa el registro de grandes tenedores para detectar los pisos vacíos que hay en Cataluña | Noticias de Cataluña | EL PAÍS).