El Decret Llei 2/2025 marca un punto de inflexión en la política pública de vivienda y urbanismo en Cataluña, con varias novedades que impactan tanto en la construcción y promoción de vivienda protegida como en la gestión del suelo y los procedimientos de licencias urbanísticas.
Dado que la situación de acceso a la vivienda sigue siendo un desafío de primer orden, especialmente en los grandes núcleos urbanos, la Generalitat pretende agilizar trámites, reforzar la oferta de vivienda asequible y dar más seguridad jurídica a promotores, propietarios e inquilinos. Sin embargo, como sucede con todas las normativas de carácter urgente, no está exenta de potenciales recursos o impugnaciones en la vía contenciosa-administrativa, lo que podría alterar parcialmente su contenido a medio plazo.
En las próximas secciones detallaremos las principales novedades del decreto, incidiendo en aquellas que resultan más significativas para promotores de vivienda protegida, administraciones locales y personas interesadas en el mercado residencial.
Contexto de este Decreto Ley
Origen y motivaciones
La publicación de este Decreto ley obedece a la prórroga presupuestaria que vive la Generalitat de Catalunya y a la situación de urgencia en el ámbito de la vivienda. La escasez de vivienda asequible, la presión sobre los alquileres y la necesidad de rehabilitar barrios y áreas urbanas con carencias estructurales han llevado al Govern a legislar de forma rápida.
Además, la Generalitat dispone de competencias exclusivas en materia de vivienda y urbanismo (artículo 137 del Estatuto de Autonomía). Esto le permite introducir reformas para impulsar la construcción de nuevas promociones de protección oficial, agilizar la compra de inmuebles para destinarlos a alquiler social y mejorar la eficiencia en la tramitación urbanística. Aun así, conviene recordar que estas medidas siempre deben respetar los derechos constitucionales y la normativa estatal que pudiera ser de aplicación.
Finalidad y ámbito de aplicación
El objetivo central del Decreto ley es garantizar el derecho a una vivienda digna mediante acciones concretas que abarcan:
- Fomento de la vivienda protegida: aumento del parque público y privado de inmuebles con precios máximos de venta o alquiler.
- Simplificación de trámites: reducción de la burocracia en la concesión de licencias y la aprobación de proyectos urbanísticos, con la intención de que los promotores se animen a construir más vivienda asequible.
- Refuerzo de competencias de la Administración: ampliar el derecho de tanteo y retracto, regular a los grandes tenedores de viviendas vacías, entre otras medidas.
- Actualización de los precios máximos de venta y alquiler en el ámbito de la vivienda con protección oficial (VPO).
Su alcance no solo se limita a la construcción de obra nueva, sino también a la rehabilitación, la adaptación de espacios y el cambio de uso de edificios existentes que puedan destinarse a vivienda protegida.
Principales cambios introducidos por el Decreto Ley 2/2025
A continuación, se resumen los puntos más relevantes de la nueva normativa:
Licencia urbanística básica en un mes
Uno de los ejes principales es la implantación de la licencia urbanística básica para las promociones que tengan por objeto la construcción de vivienda de protección oficial. Según el texto de la norma, la persona promotora podrá solicitar una licencia previa, de tramitación acelerada, con un plazo máximo de un mes para que la administración emita su resolución.
Esta novedad surge como respuesta a los retrasos que históricamente vienen produciéndose en la concesión de licencias, un factor que encarece los proyectos y frena a los promotores. El nuevo sistema permite iniciar las obras en cuanto se obtiene esa licencia básica, aunque el proyecto completo deba seguir su curso hasta la obtención de la licencia definitiva.
La norma exige, eso sí, una responsabilidad solidaria de promotor, constructora y equipo técnico. Si finalmente se deniega la licencia definitiva, las obras iniciadas podrían quedar en situación irregular, con las consecuencias jurídicas y sancionadoras asociadas. Este punto obliga a una correcta preparación del proyecto y a una estrecha colaboración entre el promotor y la administración.
Actualización de precios máximos en viviendas protegidas
Otro avance crucial es la revisión al alza de los precios máximos de venta y de alquiler para las promociones de vivienda con protección oficial (VPO). Hasta ahora, varios promotores venían reclamando un ajuste que hiciera económicamente viables sus proyectos, ya que los módulos antiguos se habían quedado obsoletos frente al aumento de costes de construcción, suelo y financiación.
De acuerdo con el Decreto ley 2/2025, se han establecido nuevos valores en euros por metro cuadrado útil, diferenciados por régimen (general, especial, concertado), con la finalidad de:
- Facilitar la financiación de las promociones.
- Garantizar un cierto equilibrio entre la rentabilidad del promotor y la asequibilidad del comprador o arrendatario.
Aunque no se detallen en esta entrada las tablas de precios, cabe destacar que, con esta modificación, el coste de venta por metro cuadrado en régimen general, especial o concertado se ha incrementado de manera significativa en las antiguas áreas más económicas. Esto puede estimular la puesta en marcha de proyectos que hasta ahora no eran rentables bajo la normativa anterior.
No obstante, se ha abierto la posibilidad de que ciertos departamentos y entidades interpongan recursos o pidan aclaraciones sobre esos nuevos precios. Algunos expertos consideran que la subida de los módulos podría impactar negativamente en la vocación social de la VPO, mientras que otros lo ven como un ajuste imprescindible para que los promotores no se desentiendan del mercado de protección oficial.
Refuerzo de la movilización de viviendas vacías
El decreto también promueve la movilización de viviendas vacías y la rehabilitación de edificios existentes con El decreto también refuerza la actuación de la Administración para movilizar viviendas vacías, sobre todo cuando pertenecen a grandes tenedores (fondos, bancos o entidades con un número elevado de inmuebles). Se contemplan medidas para:
- Impulsar convenios con entes locales y organizaciones sin ánimo de lucro, permitiendo comprar o gestionar inmuebles a precios más accesibles para destinarlos al alquiler asequible o a colectivos con dificultades.
- Facilitar el ejercicio del derecho de tanteo y retracto en zonas tensionadas.
- Subrayar la obligación de los grandes propietarios de ofrecer alquiler social en determinados supuestos.
A su vez, el decreto establece medidas de financiación, a través del Institut Català del Sòl (INCASÒL), con la idea de que se puedan impulsar nuevas promociones de alquiler asequible. Es importante recordar que ciertas tasas o impuestos municipales (por ejemplo, el ICIO o el IBI) suelen contar con bonificaciones cuando se trata de proyectos de VPO, si bien esas decisiones dependen en buena medida de la potestad de los ayuntamientos.
Rehabilitación y sostenibilidad
Ante la emergencia climática y la necesidad de renovar el parque edificatorio, el Decreto ley 2/2025 dedica especial atención a la rehabilitación, de forma que las intervenciones que mejoren la eficiencia energética o la accesibilidad puedan acogerse a procedimientos más ágiles y seguros jurídicamente.
Medidas para acelerar las obras de rehabilitación
- Ocupación de espacios inedificables: el decreto permite, en casos justificados, autorizar la ocupación de espacios destinados a sistemas urbanísticos (zonas comunes, retranqueos, etc.) para instalar ascensores o aislar la fachada del edificio.
- Menos trabas burocráticas: si la actuación consiste en rehabilitar inmuebles con vistas a destinarlos al alquiler social o a la VPO, se simplifican los trámites de licencia.
- Posibles bonificaciones: diversos ayuntamientos pueden aprobar, en paralelo, reducciones de impuestos (ICIO, IBI…) y tasas a la hora de obtener la licencia de reforma.
Estas medidas confluyen con otras iniciativas de ámbito estatal y europeo —como los fondos Next Generation— destinadas a subvencionar la mejora de la envolvente térmica o el cambio de instalaciones contaminantes por energías renovables. En conjunto, suponen una buena oportunidad para comunidades de propietarios, cooperativas o promotores que quieran rehabilitar edificios o locales transformándolos en pisos.
Sostenibilidad y ahorro energético
El enfoque en la eficiencia energética constituye uno de los puntos más destacados. El decreto favorece que quienes reformen inmuebles para reducir su demanda de energía puedan beneficiarse de procedimientos simplificados, siempre que cumplan con la normativa sectorial (Código Técnico de la Edificación, normativa ambiental, etc.). Algunas ventajas incluyen:
- Menor exigencia de cesión de suelo en determinadas promociones sociales sin ánimo de lucro.
- Facilidad para incorporar elementos de autoconsumo (placas fotovoltaicas, sistemas de almacenamiento) en cubiertas o patios, siempre que no interfieran gravemente en la configuración urbanística preexistente.
- Mayor apoyo a la introducción de sistemas de aislamiento en fachadas y cubiertas, contemplándose la posibilidad de sobresalir levemente del perímetro actual del inmueble si no existe alternativa viable.
Al combinar la rehabilitación con la sostenibilidad, la Generalitat pretende luchar tanto contra la emergencia habitacional como contra la crisis climática, dos de los principales desafíos del siglo XXI.
Perspectivas de futuro sobre el Decreto Ley 2/2025
El Decreto ley 2/2025 se erige como un instrumento ambicioso para potenciar la oferta de vivienda y agilizar los procedimientos urbanísticos en Cataluña. Sus principales méritos y puntos de interés son:
- Licencia básica rápida: un mes para la primera autorización, lo que puede dinamizar la construcción de VPO y reducir incertidumbres en los plazos.
- Aumento de los precios máximos de la vivienda protegida: equilibra la viabilidad económica de los proyectos con la necesidad de mantener unos importes por debajo del mercado libre.
- Fomento de la rehabilitación: especial hincapié en la eficiencia energética, la accesibilidad y la posibilidad de ocupar temporalmente suelos para instalar mejoras fundamentales (ascensores, aislamientos, etc.).
- Movilización del parque inmobiliario: se pone el acento en la colaboración público-privada, la adquisición de viviendas en zonas tensionadas y la obligación de los grandes tenedores de proponer alquileres sociales.
- Medidas sociales: se facilitan mecanismos para incrementar el número de hogares asequibles, se ordena la participación de los ayuntamientos y se refuerzan las competencias de la Administración en la supervisión y adjudicación de VPO.
Por otro lado, no puede ignorarse que la norma, por su carácter de urgencia, podría necesitar retoques en el Parlamento o enfrentarse a recursos si alguna entidad lo estima oportuno. Con todo, la voluntad declarada de la Generalitat es actuar con celeridad ante la emergencia residencial y la prórroga presupuestaria, dando más certeza a promotores e inquilinos.
Dada la complejidad normativa y la urgencia con la que se ha publicado este Decreto ley, diversas entidades y departamentos han sugerido que podría haber revisiones o aclaraciones en el futuro por lo que podrían haber actualizaciones.
Recomendaciones finales sobre el Decreto Ley 2/2025
Este Decret Llei 2/2025 afecta para quienes se estén planteando :
- Construir o promover vivienda protegida, conviene acudir a la Agència de l’Habitatge de Catalunya o al ayuntamiento correspondiente para confirmar la aplicación del nuevo marco.
- Rehabilitar inmuebles con fines de vivienda social o eficiencia energética, se recomienda revisar las ayudas y subvenciones disponibles, así como las novedades que introduce el decreto en materia de ocupación de espacios y licencias rápidas.
- Comprar o acceder a VPO, es importante estar inscrito en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial y mantenerse al día de las nuevas condiciones de adjudicación, precios y disponibilidad.
En resumen, el Decreto ley 2/2025 intenta compatibilizar la urgencia de una oferta habitacional más amplia y sostenible con la búsqueda de un marco económico viable para las empresas del sector. Al contemplar licencias rápidas, precios actualizados y facilidades para la rehabilitación, se espera que aumente el parque de vivienda accesible y mejore la calidad de vida de la ciudadanía, sin olvidar el enfoque ecológico y la inclusión social.
Estaremos pendientes de cómo evoluciona en los próximos meses, especialmente de las convalidaciones parlamentarias y cualquier ajuste que se introduzca por vía de reglamentos o disposiciones adicionales. Mientras tanto, quienes quieran embarcarse en proyectos de obra nueva o rehabilitación bajo estos supuestos tienen un escenario más favorable y unas normas claras que, de momento, están plenamente vigentes.
La apuesta por la vivienda protegida y la rehabilitación sostenible puede convertirse en un pilar fundamental para reactivar el sector inmobiliario catalán y, al mismo tiempo, satisfacer las necesidades residenciales de miles de familias y personas que buscan un hogar digno y acorde con sus posibilidades económicas. Con esta norma, el Govern pretende dar pasos firmes en esa dirección, a la espera de que la colaboración de entidades y particulares convierta estas intenciones en realidades concretas.